當許多購物中心的人氣持續上升時，大悅城控股在北京的歡樂春風產品線顯得有些孤獨最近幾天，北京商報今日記者調查發現，大興歡樂李淳風作為該產品線的首個開盤項目，空置率在15%—20%左右，相比開業初期的近250個品牌，品牌調整比例約為28%不僅如此，開業之初所強調的區域第一店的優勢，現在也不再突出，被同品牌或同類型的門店沖淡業內人士指出，產品線要想重振商業影響力，需要更準確地打磨定位品牌招商也需要加上第一家店和領導品牌入駐，打造屬地粘性服務模式或許會成為新的出路

近20%空置

開業不到兩年，大興大悅春風就被掛上了人氣遇冷，空置率高，定位搖擺等標簽。

從開業到現在，很多放在商家的設備都伴隨著商家的撤出而返廠了某為商場提供智能化服務的品牌負責人今日向北京商報透露，放置在大興大岳春風的設備大部分時間處于閑置狀態這個品牌進入了北京大部分商場，會根據商場的不同階段調整布局

經過多次走訪，北京商報記者在大興大岳春風看到，部分餐飲和零售門店已經圍擋起來，部分門店仍有撤場痕跡即使是工作日的午餐時間，餐廳的客流也相當冷清:每個餐廳基本不超過10桌

根據開店和關店情況，今日北京商報記者粗略統計了一下，大興大岳馮春目前的空置率在15%—20%左右，被圍商鋪多為大面積商鋪關系到商場形象的一樓，處于關閉狀態的商鋪比例達到20%一樓有5個大店鋪，有天伯倫，阿迪達斯，華健等品牌其他樓層的關店數量也占該樓層總門店數量的20%左右，約有20—30家門店在運營

大眾點評稱，大興歡樂春風共有178家門店，但部分品牌門店顯示已關閉或尚未開業，如多樂日，快樂檸檬，阿迪休閑，Bingo—R電玩城等開業之初，北京商報記者曾粗略統計過當時商場的品牌數量，將近250個照此計算，不到兩年的時間，已經有70多家門店發生了變化，調整比例約為28%

但是，如果有店鋪關門，自然會有新的商家入駐截至目前，2022年大興大粵李淳風新開品牌近20家，包括李寧，波司登，賈曉華Kirya，暴力兔兔，松山棉電，宇泰黃金，OPPO，雷達

大興歡樂春風的高空置率在同產品線中并非個例豐臺歡樂春風開業不到一年，品牌掉線的現象同樣存在根據大眾點評，豐臺大悅馮春目前有99家門店，但之前開業時有160多家記者走訪時看到，營地內商鋪主要集中在負一層，約有40家

在豐臺大岳春風，一家火鍋店的店員說，平日客流真的不多相對來說，周末的生意情況更好電影院方面，按照目前熱映電影《月球人》的上座率，8月3日晚上7: 00—9: 00的售票都是個位數

事實上，大岳李淳風在北京市場的低出租率在去年的財報中已經凸顯大悅城控股披露的2021年度財報顯示，截至去年底，大興大悅城李淳風項目整體入住率為88%，在大悅城控制的全國購物中心項目中排名倒數第二，在京項目中排名倒數第一財報還顯示，豐臺大悅李淳風于2021年12月26日開業，入住率94%由于該數據來自開業期間，因此對目前的入住率沒有參考價值

上述兩大項目內部人士透露，大悅城控股目前正在制定新的招商方案。

25—45歲的消費者不愿意買嗎。

距離2020年12月大興大悅李淳風正式開業還不到兩年，自2021年12月豐臺歡樂李淳風店開業至今還不到一年這兩個都是大悅城控股商業產品線歡樂春風在京的項目

當同一產品線的兩個項目同時處于高空置率狀態時，一定程度上間接證明:對內，產品線可能面臨控制不準，投資品牌定位偏等問題，對外，面臨周邊商業的客流和投資資源分流。

我們通過數據和對同行業的分析得知，大興歡樂春風的社區業務自入駐以來并不活躍上述品牌負責人強調，大興大悅春風對周邊消費力影響不大，導致客流沒有明顯增加

此前，大悅城控股表示:歡樂春風專注于25—45歲的城市中產階級客戶，以滿足他們對第一次生活的消費需求。

25—45歲往往是消費主力，也是各大商場購物中心的主要吸引點這個年齡段的人往往能產生可觀的消費能力，但在大興大岳的春風似乎要打折扣

北京商報今日記者從一家客流檢測公司了解到，近一年來大興大岳春運日均客流約4200人，高峰節假日日均客流1.5萬人據此粗略計算，大興大岳春風年客流量為153萬人

如果將上述數據與大悅城控股旗下的其他產品線進行對比，客流的量級會有明顯的不同公開數據顯示，2021年，大悅城控股全國總銷售額264億元，客流量2.2億其中朝陽大悅城近2300萬人次排名第一，西單大悅城2000萬人次，祥云小鎮近1200萬人次

其實客流量可以直接反映一個商場的現狀，也影響著經營狀況商業鐘發布的商家干貨顯示，一個10萬平米的商業日均客流量需要保證3萬人次，才能保證商場的基本穩定年客流量應該在1000萬左右，應該是生死線

區域首店優勢減弱。

除了客流，品牌是另一個指標每個商場都試圖在定位和招商上做到差異化，以求在眾多競爭對手中脫穎而出

招商方面，當初大興歡樂春風30%的區域首進率和各類品牌專賣店，如今已經成為絆腳石，身邊的競品也不在少數例如，7FRESH Seven Fresh超市正面臨吳梅和京客隆等超市的競爭主飼養店300米外還有一個飼養店，大粵李淳風店周邊1公里內有兩家必勝客店，距離黃記煌大粵李淳風店5公里處還有另外兩家該品牌的店

根據大悅城控股在大興大悅城春風開業時發布的內容，大興大悅城春風在品牌和運營服務方面，以泛生活方式為核心，引進了近300個國內外一線品牌，其中30%為區域首家門店大悅城控股在公布的信息中強調，該區域有近50個獨特的品牌

雖然是區域內的第一家店，但周邊已經布局了定位相近或同一品牌的店，存在品牌同質化，顧客分流等風險北京國際貿易中心研究基地首席專家賴陽說:當投資促進計劃最初在大興大岳春風定制時，存在一些隱患雖然餐飲有很強的吸引力，但是周邊同類型的供應也占比較大商場的發展不能只靠單一的商業優勢而是餐飲，時尚，娛樂，休閑等各種元素要共同努力，給消費者一種沉浸式的購物體驗賴陽說

根據大悅城控股此前發布的產品線定位介紹，大悅城春風的零售，餐飲，娛樂業態比例為4:3:3或3:4:3。

北京商報今日記者從大興大岳附近春風的人士處了解到下一階段的相關規劃:未來項目將擴大兒童區，延伸現有兒童區項目，包括三樓F區和一，二樓，增加戶外區域的親子設施，引入高端親子體驗主力店，增加互動體驗店同時，餐飲方面將引入地方菜，京味家常菜，加強網絡名人，大興第一店等新味道餐廳的引入引入跨層實體娛樂中心，劇本殺廳，聚會廳等娛樂商店，打造延時社區娛樂休息空間，優化室外場景空間，打造特色打卡場所

在外部環境上，有龍湖北京大興天街，凱德MALL天宮院店等商場在李淳風附近，大興大岳與此同時，離購物中心最近的地鐵站黃村西街站距離購物中心仍有公里豐臺李淳風購物中心靠近馮軻萬達，李澤天街等，而類似的項目勢必會有客流和商戶的分流和競爭

挖掘10公里內的本地客戶

面對現狀，久益春風如何調整這條產品線賴陽建議，為了加強商場的影響力，應引入具有一定品牌號召力的龍頭核心店，給消費者獨特的購物體驗同時加強原創IP的戶外休閑和主動營銷推廣，新的網絡名人第一店入駐，增強其商場的輻射帶動力

作為大岳李淳風項目在國內的第一個樣本，大興大岳李淳風其實是在尋求各種出路北京商報今日記者觀察到，7月29日，大興大岳李淳風在線上做了一場小程序和視頻號的直播，直播銷售額超過20萬元，觀看人數也超過1萬人同時，大興大悅李淳風推出線上線下促銷滿減，多點等措施刺激消費

同時，大興大岳李淳風進一步加強會員精細化運營，促進私域流量裂變，提升銷量據報道，今年會員在該商城的消費比2021年增長了112%采取商場分銷，直播等方式補充線下銷售的不足，提高商場私人用戶的粘性和到達率到目前為止，大興大岳李淳風的私人社區已經積累了超過10，000人和超過20個社區活動

為了應對消費習慣的改變，大興大岳春風的轉型尤為必要北京商報今日記者獲悉，大興大悅李淳風，基于區域客戶現狀和消費需求，將根據屬地進行調整和規劃，將繼續向本地客戶下沉，深耕項目周邊1—10km客戶引入大興兒童，餐飲，生活健康第一品牌，通過強化兒童業態，家庭餐飲，生活配套親子娛樂業態，強化家庭屬性和消費粘度

目前，提振消費比過去更重要中國購物中心發展委員會主任郭增利指出，伴隨著需求側細分化，個性化，品質化的形成和深化，情感消費，文化消費，體驗式消費，場景化消費等綜合訴求越來越強烈作為供給側的代表，購物中心和品牌商必須加快速度切入這一趨勢，構建非標個性化消費模式和屬地粘性服務模式將成為購物中心和品牌創新的戰略方向