2023年行至年中，中國房地產市場緩步企穩。上半年，“先揚后抑”的波動式復蘇背后，房地產市場三大信號浮出水面。

低位企穩態勢顯現

2023年上半年，中國房地產市場熱度先升后降，隨著前期積壓需求在一季度基本釋放完畢，二季度購房者置業情緒下滑，市場回暖腳步放緩。易居研究院研究總監嚴躍進發現了兩個典型現象:一是4月下旬開始，房企銷售普遍降溫，意向購房需求減少；二是在需求相對強勁的一線城市，部分郊區新盤銷售遇冷。

官方數據顯示，上半年中國房地產開發投資同比下降7.9%；商品房銷售面積同比下降5.3%，銷售額增長1.1%；房地產開發企業本年到位資金同比下降9.8%。總體而言，多項指標同比仍處于下行通道，但較去年全年出現降幅收窄或轉跌為漲等積極變化，市場企穩態勢顯現。

摩根大通中國首席經濟學家朱海斌稱，今年中國房地產市場會保持低位企穩態勢。植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平也認為，下半年，房地產市場有望在波動中緩慢復蘇，全年住房銷售仍有可能實現小幅增長，房價低位企穩。

中國國家統計局新聞發言人付凌暉也表示，未來一段時間，房地產投資還會處于低位運行。但是隨著房地產市場調整逐步到位，房地產投資會逐步回到合理水平。

房地產邁入新發展階段

低位企穩的背后，樓市正在迎來重大轉變。7月以來，多部委發聲，釋放中國樓市進入新階段的信號。

付凌暉日前表示，從中長期來看，中國房地產市場正從過去的高速發展轉向平穩發展，這是由房地產市場發展階段變化、市場供求關系調整決定的。

中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾也在稍早之前表示，考慮到中國房地產市場供求關系已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間。

中指研究院市場研究總監陳文靜在接受中新社記者采訪時表示，在20多年的快速發展后，中國房地產市場的發展環境已經發生了明顯變化，新房市場規模繼續向上突破的動能減弱。

一是居民基本住房需求得到滿足。當前，中國城鎮人均住房面積已升至約40平方米，城鎮住房存量約400億平方米，戶均接近1.1套住房。二是，人口規模紅利接近尾聲，城鎮化放緩。2022年，中國人口總量比上年末減少85萬人，常住人口城鎮化率達到65.2%。三是居民杠桿率已較高，進一步加杠桿空間有限。根據央行數據，2021年中國住戶部門杠桿率為72.2%，已接近發達經濟體平均水平。

摩根大通中國首席經濟學家朱海斌也表示，近兩年中國房地產市場主要指標下降，并不僅僅是政策收緊后的周期性下調，更多反映的是房地產市場在2017年前后已進入結構性下行通道。近些年的市場調整，更多是重新回到均衡水平，樓市難像過去一樣出現較大反轉。

短、中、長期相濟“穩樓市”

樓市發展階段變化意味著過去的許多房地產政策已不再適應新需求。從短期來看，有專家認為，過去出于抑制需求過熱考慮出臺的“四限”等行政性措施將因城施策逐步放寬。

從供給端來看，仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟對中新社記者說，下階段，應繼續落實今年年初出臺的改善優質房企資產負債表計劃，繼續帶動房地產行業現金流、投資、并購重組回到正常發展軌道，平穩、有序推動房企風險市場化出清；推進保交樓工作，解決部分地區紓困資金審批流程長、覆蓋面有限等問題。

樓市發展階段變化還意味著中長期的調整、改革將成為樓市健康發展的關鍵。

房地產企業傳統“高杠桿、高負債、高周轉”的經營模式難以為繼。諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙說，長期來看，房地產市場平穩健康發展治本之策在于“促轉型”，即推動建立良性循環的房地產業發展新模式。

具體來看，龐溟認為，應積極探索基于不動產領域的公募REITs等工具，提升直接融資比重，降低房地產業制度成本和融資交易成本，促進涉房企業投融資進一步正常化，穩定房地產行業對宏觀經濟大盤的支撐。