編者按:置身百年未有的時(shí)代浪潮之下，企業(yè)和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經(jīng)濟(jì)迅速企穩(wěn)和復(fù)蘇，投資、消費(fèi)、出口三駕馬車在此間發(fā)揮著各自的作用，但深刻的改變已經(jīng)滲透各行各業(yè)。

面對(duì)變化的世界，我們應(yīng)以更高視野追求更高質(zhì)量的發(fā)展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業(yè)，他們的體系、模式與策略，成為當(dāng)下和未來制勝的關(guān)鍵。

歷經(jīng)數(shù)十載傳承與創(chuàng)新，博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動(dòng)一直緊跟全局形勢(shì)，不斷革新模式與架構(gòu)。故此，觀點(diǎn)新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報(bào)道系列mdash;mdash;有心者勝，通過企業(yè)研讀與報(bào)道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業(yè)和企業(yè)家的故事。

作為其中的新經(jīng)濟(jì)篇，將以創(chuàng)新、多元與專業(yè)的視野，觀察相關(guān)標(biāo)桿企業(yè)在土地、不動(dòng)產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、資本循環(huán)組合構(gòu)建的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域所取得發(fā)展，以及可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

觀點(diǎn)網(wǎng) 隨著人工智能時(shí)代到來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也在不斷地發(fā)生著變化和創(chuàng)新。

這次與清控科創(chuàng)總裁程方的對(duì)話中，面對(duì)行業(yè)變局，程方的語氣略顯嚴(yán)肅且審慎。疫情后產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并沒有迎來如期的快速恢復(fù)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)依舊并存。

縱觀行業(yè)整體數(shù)據(jù)，程方表示，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的壓力、市場(chǎng)需求不足以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量增多的多重影響下，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園空置率也不可避免地有了一定的增長(zhǎng)。

他指出，清控科創(chuàng)所處的科技行業(yè)，今年在人工智能風(fēng)口拉動(dòng)下，還是有一波小行情。

回看過去，新能源、自動(dòng)駕駛行業(yè)經(jīng)歷了兩年的翻倍式增長(zhǎng)，如今新能源車的消費(fèi)增速或?qū)⒂兴啪彙?/p>

由于目前其他行業(yè)還未形成新的比較成規(guī)模的板塊，加之過去幾年高校科研成果轉(zhuǎn)化紅利的釋放，以及對(duì)科研人員技術(shù)成果轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化各種政策的傾斜，從事高校成果轉(zhuǎn)化的企業(yè)越來越多，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。

政策傾向與市場(chǎng)變革倒逼清控科創(chuàng)對(duì)業(yè)務(wù)重心進(jìn)行調(diào)整，建立適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的動(dòng)態(tài)平衡。

重心再平衡

提及清控科創(chuàng)，標(biāo)簽一定會(huì)有清華基因、技術(shù)轉(zhuǎn)化。

自2019年后，在一系列利好政策鼓勵(lì)下，高校科技成果轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化也取得明顯進(jìn)步。

國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局發(fā)布《2022年中國專利調(diào)查報(bào)告》中顯示，高校發(fā)明專利實(shí)施率、產(chǎn)業(yè)化率較上年有所提高。報(bào)告期內(nèi)，高校發(fā)明專利實(shí)施率上升至 16.9%，較上年提高3.1個(gè)百分點(diǎn)。

其中，高校發(fā)明專利產(chǎn)業(yè)化率為3.9%，較上年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。重點(diǎn)高校發(fā)明專利產(chǎn)業(yè)化率為4.4%，較上年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，當(dāng)前大部分高校和科研院所給予科研人員的科技成果轉(zhuǎn)化獎(jiǎng)勵(lì)比例為70%-80%,有的甚至接近100%，這也實(shí)打?qū)嵉募?lì)著高校科研熱情和對(duì)科研成果落地、成果產(chǎn)業(yè)化的信心。

政策轉(zhuǎn)向的信號(hào)，迅速被清控科創(chuàng)捕捉到，并適時(shí)調(diào)整了自身業(yè)務(wù)開展重心。

程方坦言，清控科創(chuàng)建立之初就是圍繞著學(xué)校的科技成果轉(zhuǎn)化和科技企業(yè)孵化，這是該企業(yè)建立之初的定位。彼時(shí)，因?yàn)楦咝？萍汲晒D(zhuǎn)化還有很多桎梏沒有打開，所以在該司整個(gè)業(yè)務(wù)中的比重并不是那么高，還是以科技招商、科技企業(yè)孵化為主。

程方介紹:2019年政策轉(zhuǎn)向之后，清控科創(chuàng)便從原來單純的雙創(chuàng)和孵化，調(diào)整為超過一半的業(yè)務(wù)重心放在推動(dòng)高校的科技成果轉(zhuǎn)化上。

業(yè)務(wù)重心之所以可以實(shí)現(xiàn)快速調(diào)整，一方面源于清控科創(chuàng)自身濃厚的清華基因，以及跟清華大學(xué)各院系老師之間所擁有的天然聯(lián)系紐帶。另一方面，該司此前在全國建立的科技園區(qū)網(wǎng)絡(luò)，也為目前產(chǎn)業(yè)-高校逆向科技創(chuàng)新提供反哺。

在對(duì)話中，我們得知清控科創(chuàng)已在全國超30個(gè)城市布局70多個(gè)項(xiàng)目，且每個(gè)園區(qū)就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)集群的縮影。

該司整理其中少則幾十家、多則上百家的企業(yè)技術(shù)需求，把需求 轉(zhuǎn)化成易于理解的技術(shù)指標(biāo)及要求，再跟相關(guān)學(xué)科方向的老師對(duì)接，縮短轉(zhuǎn)化的半徑，使得高校技術(shù)成果切實(shí)解決產(chǎn)業(yè)實(shí)際問題。

可以簡(jiǎn)單的理解為，清控科創(chuàng)充當(dāng)企業(yè)、科學(xué)家、高校間的連接器和翻譯器，把學(xué)校偏學(xué)術(shù)化的研究成果及企業(yè)端的市場(chǎng)化需求進(jìn)行鏈接、轉(zhuǎn)化。

程方表示，企校鏈接以前也有人做，但行業(yè)專業(yè)化、體系化有待提升。截至目前，清控科創(chuàng)已經(jīng)和清華17個(gè)院系、150多個(gè)實(shí)驗(yàn)室和課題組，超過1000位老師，建立了產(chǎn)學(xué)研合作對(duì)接。

清華大學(xué)只是我們所服務(wù)的一家高校，除此之外我們現(xiàn)在還服務(wù)北理工、北科大、北航、中科院。

除了堪當(dāng)高校科技成果轉(zhuǎn)化閉環(huán)中的連接器和翻譯器，清控科創(chuàng)在高校資源與社會(huì)進(jìn)行對(duì)接中，還擁有軟硬件實(shí)力。

硬件方面，清控科創(chuàng)在服務(wù)外地的產(chǎn)業(yè)集群時(shí)，鼓勵(lì)區(qū)域通過在清華大學(xué)旁或者對(duì)應(yīng)的高校旁建立飛地孵化的實(shí)體空間，為學(xué)校、老師、學(xué)生提供產(chǎn)業(yè)和學(xué)校的溝通對(duì)接窗口，建立并加深彼此的信任。

軟件方面，該司組建了一支20多人的從事技術(shù)成果轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化的團(tuán)隊(duì)，這個(gè)團(tuán)隊(duì)不僅僅是依托園區(qū)的需求摸排，還要對(duì)需求進(jìn)行深加工、轉(zhuǎn)化翻譯以及匹配相應(yīng)資源。另外還要建立屬于自身的一套對(duì)企業(yè)需求挖掘、整理和翻譯的模板。

觀點(diǎn)新媒體了解到，通過在校企產(chǎn)學(xué)研合作對(duì)接、科技成果轉(zhuǎn)化等方向上的長(zhǎng)期深耕與積累，使得清控科創(chuàng)置身于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的變局之中，依然能夠以自身優(yōu)勢(shì)與生存之道從容應(yīng)對(duì)。

成果再轉(zhuǎn)化

程方對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)過程中，原來簡(jiǎn)單靠要素投入就能掙錢的時(shí)代，現(xiàn)在確實(shí)變得越來越難了，倒逼各行各業(yè)都在升級(jí)。

他還從世界格局和經(jīng)濟(jì)角度，分析高校成果轉(zhuǎn)化的必要。

在當(dāng)前世界格局之中，國家為解決技術(shù)卡脖問題，將大量資源投向了科研院所，包括國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室的改革，國家實(shí)驗(yàn)室、國家隊(duì)的建立。

在中觀層面，高校成果轉(zhuǎn)化跟社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)，讓高校的研發(fā)能力、積累的技術(shù)成果和企業(yè)結(jié)合，強(qiáng)調(diào)的是高校作為創(chuàng)新源頭，企業(yè)則是創(chuàng)新及成果轉(zhuǎn)化的主體。

清控科創(chuàng)以服務(wù)政府、服務(wù)產(chǎn)業(yè)招商為主，運(yùn)營(yíng)更強(qiáng)調(diào)中觀層面的產(chǎn)業(yè)組織；商辦和產(chǎn)業(yè)的樓宇運(yùn)營(yíng)則更對(duì)應(yīng)微觀層面的企業(yè)服務(wù)。

對(duì)于產(chǎn)業(yè)升級(jí)這一發(fā)展大趨勢(shì)，他指出，清控科創(chuàng)的策略是做好校地合作的對(duì)接橋梁，以及高校科研成果落地產(chǎn)業(yè)化服務(wù)。。

一方面，清控科創(chuàng)依托以往所積累的豐富的科技園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合清華大學(xué)整體的發(fā)展要求，幫助清華科研資源精確到地方落地。

程方以清華大學(xué)重大的科學(xué)裝置MUST落地為例，這套大科學(xué)裝置科研和制造基地落在無錫江陰，但觀測(cè)基地在青海，需要投入40到50億。這個(gè)科研基地所帶動(dòng)了當(dāng)?shù)鼐芗庸ぁ⒐鈱W(xué)制造、精密探測(cè)器、傳感器等產(chǎn)業(yè)及企業(yè)的發(fā)展。

另一方面，該司團(tuán)隊(duì)對(duì)企業(yè)做了一個(gè)企業(yè)承接技術(shù)轉(zhuǎn)化能力成熟度模型評(píng)價(jià)，既是為了解決科研與解決生產(chǎn)實(shí)際問題間的矛盾，也是解決科研進(jìn)行中的企業(yè)承接能力問題。

他進(jìn)一步指出，以往科研轉(zhuǎn)化難的問題，是因?yàn)榭蒲袕牧㈨?xiàng)時(shí)就不是奔著解決生產(chǎn)實(shí)際問題，而是基于學(xué)術(shù)研究，科研和生產(chǎn)實(shí)際是脫節(jié)的。而在企業(yè)承接技術(shù)轉(zhuǎn)化時(shí)，60%企業(yè)不具備承接能力，要通過篩選、輔導(dǎo)，縮短校企間的路徑，從而快速轉(zhuǎn)化到企業(yè)方的生產(chǎn)之中，轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效益，形成一個(gè)閉環(huán)。

程方還是以江陰為例，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)幫助江陰150多家企業(yè)梳理并對(duì)接了300多項(xiàng)具體技術(shù)需求，最終70多項(xiàng)需求征得了來自清華大學(xué)師生團(tuán)隊(duì)的解決方案。高效的背后，團(tuán)隊(duì)企業(yè)承接技術(shù)轉(zhuǎn)化能力成熟度模型的打造和利用。

談到未來項(xiàng)目的選址，清控科創(chuàng)更多會(huì)考慮區(qū)域產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、人才等因素。據(jù)程方介紹，長(zhǎng)三角、珠三角、川渝地區(qū)，包括武漢、長(zhǎng)沙等中部地區(qū)，均是公司未來考慮布局的區(qū)域。

他強(qiáng)調(diào)，清控科創(chuàng)目前不完全是單純以項(xiàng)目擴(kuò)張作為發(fā)展目標(biāo)，因?yàn)樵跀?shù)量也不可能倍增了，并且核心的城市大部分已完成布局。

資源再對(duì)接

面對(duì)此時(shí)國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，清控科創(chuàng)也在不斷探索未來運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)，未來將在現(xiàn)有項(xiàng)目的基礎(chǔ)上做更精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)。

產(chǎn)業(yè)對(duì)接、技術(shù)對(duì)接、人才對(duì)接，這三塊是未來運(yùn)營(yíng)的三大核心。在程方看來，產(chǎn)業(yè)對(duì)接即是清控科創(chuàng)自成立起便不斷在深耕的產(chǎn)業(yè)招商服務(wù)體系；人才對(duì)接方面，以往精力在于領(lǐng)軍人才，在頭部科學(xué)家、頭部創(chuàng)業(yè)者，現(xiàn)如今也把高校學(xué)生引導(dǎo)至地方產(chǎn)業(yè)就業(yè)。

另外，在采訪中，程方一如既往的看好REITs發(fā)展。

目前，清控科創(chuàng)也在積極探索資本對(duì)接，主要是依靠產(chǎn)業(yè)園的資產(chǎn)證券化，意圖打通資產(chǎn)退出渠道。他表示:「產(chǎn)業(yè)園公募REITs」這一課題我們已經(jīng)探索研究了兩三年，目前也在實(shí)踐中。

觀點(diǎn)新媒體了解到，目前清控科創(chuàng)正推動(dòng)旗下園區(qū)沖擊山西首單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。截至目前，項(xiàng)目開展已超半年之久，中介工作初步完成，已進(jìn)入申報(bào)流程。

程方認(rèn)為，REITs幾乎是運(yùn)營(yíng)類資產(chǎn)非常主要的退出通道，因?yàn)榉闲袠I(yè)的長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)、重投入、慢退出的特點(diǎn)。

他向觀點(diǎn)新媒體指出，未來清控科創(chuàng)一方面將通過園區(qū)自身發(fā)展，建立上市通道，再通過擴(kuò)募將自建及服務(wù)園區(qū)裝入其中，完成資產(chǎn)證券化。另一方面，公司仍以輕資產(chǎn)為主，90%園區(qū)是服務(wù)地方政府的輕資產(chǎn)。

這幾年，清控科創(chuàng)也在幫助所服務(wù)的地方政府園區(qū)做資產(chǎn)梳理，轉(zhuǎn)化產(chǎn)業(yè)園運(yùn)行和政府補(bǔ)貼模式，慢慢地把資產(chǎn)價(jià)值做大。

期待通過我們的工作，能夠在良性運(yùn)行兩三年之后，達(dá)到公募REITs發(fā)行的標(biāo)準(zhǔn)，這時(shí)候再由金融機(jī)構(gòu)介入更好地完成后續(xù)工作。他續(xù)指。

在程方看來，未來的園區(qū)行業(yè)，大一統(tǒng)科技園區(qū)會(huì)消失，取而代之的是由若干個(gè)鏈條上專業(yè)細(xì)分機(jī)構(gòu)共同組成。

行業(yè)未來不會(huì)有l(wèi)squo;大個(gè)子rsquo;，但是有很多l(xiāng)squo;小塊頭rsquo;，做專業(yè)服務(wù)的lsquo;小個(gè)子rsquo;。

回到清控科創(chuàng)自身，未來仍會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持輕重并行的道路。因?yàn)閱渭円揽窟\(yùn)營(yíng)的輕資產(chǎn)難以滿足企業(yè)正常回報(bào)要求，仍需要重資產(chǎn)的快速變現(xiàn)能力。

程方指出，清控科創(chuàng)更多是用輕資產(chǎn)在地方打基礎(chǔ)、練能力、聚資源，摸透區(qū)域情況，再擇機(jī)獲取地方政府釋放的資源，通過釋放出來的更優(yōu)惠條件對(duì)沖未來經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于這種穩(wěn)健的打法，程方認(rèn)為，通過預(yù)期管理和運(yùn)營(yíng)，將項(xiàng)目投入、收入、風(fēng)險(xiǎn)回歸到一個(gè)正常值區(qū)間。并不是要求一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)沒有，而是不要制造風(fēng)險(xiǎn)與收益間的巨大剪刀差。

清控科創(chuàng)傾向與地方政府建立一種長(zhǎng)期互信關(guān)系，公司愿意扎根地方，這樣的企業(yè)才能長(zhǎng)久。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)清控科創(chuàng)總裁程方先生的采訪實(shí)錄:

觀點(diǎn)新媒體:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前的狀況？比如說園區(qū)經(jīng)營(yíng)或者說空置率出租方面怎么樣？

程方:縱觀行業(yè)整體數(shù)據(jù)，程方表示，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的壓力、市場(chǎng)需求不足以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量增多的多重影響下，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園空置率也不可避免地有了一定的增長(zhǎng)。

我們所處的是科技行業(yè)，今年在人工智能風(fēng)口拉動(dòng)下，還是有一波行情的。回看過去，新能源、自動(dòng)駕駛行業(yè)經(jīng)歷了兩年的翻倍式增長(zhǎng)，如今新能源車的消費(fèi)增速或?qū)⒂兴啪彙?/p>

其他行業(yè)目前還沒有形成新的比較成規(guī)模的板塊，高校和科研院所技術(shù)成果轉(zhuǎn)化這一塊涉及到的行業(yè)領(lǐng)域比較多，如果把高校往外轉(zhuǎn)化成果當(dāng)做一個(gè)門類，這一塊今年還是比較積極的。

觀點(diǎn)新媒體:公司有清華等高校的資源，是不是會(huì)被更加重視，更有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？

程方:從我們企業(yè)的定位來說，建立之初就是圍繞著學(xué)校的科技成果轉(zhuǎn)化和科技企業(yè)孵化，這本來就是我們建立之初的定位。

只不過過去因?yàn)楦咝？萍汲晒D(zhuǎn)化還有很多桎梏沒有打開，還有很多門檻，所以在我們整個(gè)業(yè)務(wù)中的比重不是那么高，而是科技招商、科技企業(yè)孵化占比比較高。

2019年以后，清控科創(chuàng)就把業(yè)務(wù)重心從原來的雙創(chuàng)和孵化，調(diào)整到了推動(dòng)高校科技成果轉(zhuǎn)化。一是背靠清華，對(duì)清華更熟悉，跟清華各個(gè)院系的老師有天然紐帶維系。第二是我們?cè)瓉碓谌珖⒌目萍紙@區(qū)網(wǎng)絡(luò)，現(xiàn)在為高校逆向科技創(chuàng)新提供了一個(gè)非常好的基礎(chǔ)。

我們?cè)谌珖?0多個(gè)城市、70多個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)園區(qū)就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)集群，每個(gè)產(chǎn)業(yè)集群里面都有幾十、上百家有相關(guān)需求的企業(yè)，所以我們現(xiàn)在積極地把企業(yè)需求收集起來，通過專業(yè)團(tuán)隊(duì)提煉成易于理解的技術(shù)要求和技術(shù)指標(biāo)，然后再跟相關(guān)學(xué)科方向的老師對(duì)接。

這個(gè)事情以前有人在做，但行業(yè)專業(yè)化、體系化有待提升，也就是說老師和企業(yè)要花很多的時(shí)間交流，才能把一個(gè)問題提煉成雙方都能理解的東西。

現(xiàn)在我們跟清華17個(gè)院系、150多個(gè)實(shí)驗(yàn)室和課題組，超過1000位老師，建立了產(chǎn)學(xué)研合作對(duì)接。清華大學(xué)只是其中的一所高校，我們現(xiàn)在還服務(wù)北理工、北科大、北航、中科院。

硬件方面有兩種做法，第一是在服務(wù)外地的產(chǎn)業(yè)集群時(shí)，大多會(huì)鼓勵(lì)他們?cè)谇迦A旁或者是對(duì)應(yīng)高校旁建立一個(gè)實(shí)體空間，就是飛地模式，

軟件部分，我們現(xiàn)在專業(yè)從事技術(shù)成果轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化的團(tuán)隊(duì)有20多人，不只是做需求摸排還有對(duì)需求的深加工、轉(zhuǎn)化翻譯，以及將需求匹配對(duì)應(yīng)的科技+資源。

這需要一套對(duì)企業(yè)需求的挖掘、整理和翻譯模板。

觀點(diǎn)新媒體:從清控科創(chuàng)出發(fā)，如何將國家科技自立自強(qiáng)戰(zhàn)略和企業(yè)發(fā)展結(jié)合呢？

程方:第一，我們服務(wù)清華大學(xué)整體的發(fā)展調(diào)整要求，清華有大量的國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室要到地方，同地方經(jīng)濟(jì)主戰(zhàn)場(chǎng)做結(jié)合，依托我們各地科技園長(zhǎng)時(shí)間的積累和優(yōu)勢(shì)，能夠服務(wù)于這些科研資源到地方落地。

今年上半年，清華大學(xué)有一個(gè)非常重大的科學(xué)裝置MUST，觀測(cè)基地在青海，但是科研和制造基地放在無錫江陰，這個(gè)大計(jì)劃需要投入40到50億，這是國家層面的投資。

以這個(gè)科研基地帶來的精密加工、光學(xué)制造、精密探測(cè)器、傳感器，包括對(duì)數(shù)據(jù)加工處理的相關(guān)學(xué)科和技術(shù)，在江陰就形成很大的帶動(dòng)。

第二，以前科研為什么轉(zhuǎn)化難？是因?yàn)閺牧㈨?xiàng)開始都不是奔著解決生產(chǎn)實(shí)際問題，而是基于學(xué)術(shù)研究，科研和生產(chǎn)實(shí)際是脫節(jié)的。

還是以江陰為例，去年我們幫江陰150多家企業(yè)提了大概300多項(xiàng)具體的技術(shù)需求，最終清華解決了其中的70多項(xiàng)。為什么這么高效？就是我們有一個(gè)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，在收集需求的時(shí)候也會(huì)做判斷。

我們的團(tuán)隊(duì)做了一個(gè)企業(yè)承接技術(shù)轉(zhuǎn)化能力成熟度模型評(píng)價(jià)，企業(yè)都有需求，但實(shí)際上60%不具備承接能力，真正有能力的頭部10%不需要你來干這個(gè)事，大概中間20%到30%企業(yè)有意愿，又缺乏能力，需要我們這樣的專業(yè)機(jī)構(gòu)來輔導(dǎo)。

所以我們就把這些問題挑出來，精準(zhǔn)對(duì)接到具體的老師那里。這樣帶來的直接好處是問題變得非常具體，解決起來路徑短，解決完了之后，企業(yè)馬上就能轉(zhuǎn)化到實(shí)際生產(chǎn)，轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效益，形成一個(gè)閉環(huán)。

觀點(diǎn)新媒體:接下來會(huì)在現(xiàn)有項(xiàng)目基礎(chǔ)上做一些更精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)和跟學(xué)術(shù)方面的打通？

程方:空間運(yùn)營(yíng)已經(jīng)變成一個(gè)基礎(chǔ)工作，核心其實(shí)還是產(chǎn)業(yè)對(duì)接、技術(shù)對(duì)接、人才對(duì)接，這三塊是未來運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)。還有一塊剛起步，就是資本對(duì)接，主要是產(chǎn)業(yè)園的資產(chǎn)證券化。

我們已經(jīng)開始在做了，并且探索了兩三年。

REITs幾乎就是這類運(yùn)營(yíng)型資產(chǎn)非常主要的退出通道，因?yàn)榉线@些行業(yè)的特點(diǎn)，長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)、重投入、逐步退出。一方面，我們自己的園區(qū)發(fā)展之后，將來作為一個(gè)上市通道，也可以通過擴(kuò)募，把我們自己建的或者是服務(wù)的園區(qū)裝進(jìn)來，完成資產(chǎn)證券化。

第二方面，因?yàn)槲覀冞€是以輕資產(chǎn)為主，90%園區(qū)是地方政府的資產(chǎn)，融資也需要通過REITs，產(chǎn)業(yè)園這一塊算是地方比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

我們這幾年開始在服務(wù)的地方政府園區(qū)進(jìn)行資產(chǎn)梳理，就是轉(zhuǎn)化一些產(chǎn)業(yè)園運(yùn)行和政府補(bǔ)貼模式，慢慢把資產(chǎn)價(jià)值做大。期待通過我們的工作，能夠在良性運(yùn)行兩三年之后，達(dá)到公募REITs發(fā)行的標(biāo)準(zhǔn)，這時(shí)候再由金融機(jī)構(gòu)介入。