2021年是綠城中國(guó)全面推進(jìn)戰(zhàn)略2025的開(kāi)局之年這一年，盡管外部環(huán)境惡劣，但綠城中國(guó)依然實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售規(guī)模，營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)等多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的上漲不過(guò)，毛利率與凈利潤(rùn)率的持續(xù)走低，永續(xù)債及少數(shù)股東權(quán)益的持續(xù)膨脹，則讓綠城中國(guó)的盈利前景蒙上了一層陰影

2022年銷(xiāo)售目標(biāo)劍指3300億元

日前，綠城中國(guó)發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)報(bào)告報(bào)告期內(nèi)，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額3509億元，同比增長(zhǎng)21.3%，超額完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)，完成率113%中指研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，32家公布2021年度銷(xiāo)售目標(biāo)的代表企業(yè)，僅有6家完成銷(xiāo)售目標(biāo)

有分析人士認(rèn)為，綠城中國(guó)過(guò)去一年逆勢(shì)增長(zhǎng)的原因可能是更低的杠桿以及更高的周轉(zhuǎn)，其整體項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)處于提速狀態(tài)中信證券研報(bào)提到，2021年綠城從拿地到開(kāi)工，開(kāi)盤(pán)，交付的周期分別為4.3個(gè)月，7.3個(gè)月和30.1個(gè)月，同比平均提速6%

2022年，綠城中國(guó)將合同銷(xiāo)售目標(biāo)定為3300億元在當(dāng)下市場(chǎng)信心恢復(fù)尚待時(shí)日的大環(huán)境中，綠城中國(guó)能否順利實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)有待觀察2022年1—2月，綠城中國(guó)總合同銷(xiāo)售金額約274億元，同比減少了31.16%

早在2020年，綠城中國(guó)宣布全面啟動(dòng)戰(zhàn)略2025規(guī)劃，并提出2025年5000億元的銷(xiāo)售目標(biāo)為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，綠城中國(guó)在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)積極

2021年，綠城中國(guó)新增土儲(chǔ)貨值約3137億元2022年，根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)， 1—2月綠城中國(guó)的拿地金額位列第一在當(dāng)下市場(chǎng)，外界普遍認(rèn)為綠城中國(guó)拿地步伐過(guò)于激進(jìn)，不過(guò)，其執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上對(duì)此回應(yīng)稱(chēng):對(duì)維持綠城中國(guó)重資產(chǎn)板塊一年2500億左右的銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，拿地節(jié)奏屬于正常補(bǔ)貨

毛利率和凈利率雙降

規(guī)模實(shí)現(xiàn)突破的同時(shí)，綠城中國(guó)2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1002.4億元，同比增長(zhǎng)52.4%，毛利191.68億元，同比增加16.67%，凈利潤(rùn)76.9億元，同比增長(zhǎng)33.4%不過(guò)，其毛利率下滑了5.6個(gè)百分點(diǎn)至18.1%，其中，物業(yè)銷(xiāo)售毛利率下降6個(gè)百分點(diǎn)至17.5%

綠城中國(guó)執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)在2021年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)表示，綠城中國(guó)當(dāng)期毛利率確實(shí)下降比較多，背后的原因主要有兩方面:一方面，最近幾年來(lái)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，土地成本上升明顯，另一方面，最近幾年來(lái)政府調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格受限價(jià)影響，綠城中國(guó)的品牌溢價(jià)沒(méi)有充分體現(xiàn)。

不過(guò)，耿忠強(qiáng)進(jìn)一步表示:雖然綠城中國(guó)毛利率下滑了5.6個(gè)百分點(diǎn)，但凈利潤(rùn)率維持在8%左右此外，綠城中國(guó)重倉(cāng)的部分城市，例如杭州，寧波，毛利率與別的城市項(xiàng)目相比低一些，但這些城市去化快，回款快，資金周轉(zhuǎn)效率高，通過(guò)高結(jié)算效率能有效保證公司現(xiàn)金流數(shù)據(jù)顯示，綠城中國(guó)2021年凈利率為7.67%，而2020年這一數(shù)據(jù)為8.76%

對(duì)毛利率和凈利率的下滑，克而瑞地產(chǎn)研究院分析認(rèn)為，綠城中國(guó)盈利能力有待加強(qiáng)報(bào)告期內(nèi)，綠城結(jié)轉(zhuǎn)的并表項(xiàng)目權(quán)益比較低，加上永續(xù)債分紅侵蝕利潤(rùn)，剔除永續(xù)債分紅后，實(shí)際核心歸母凈利是45.5億元，核心歸母凈利率4.54%，核心盈利能力待提高不過(guò)，待永續(xù)債年內(nèi)到期陸續(xù)贖回后，權(quán)益利潤(rùn)率后續(xù)可能得到修復(fù)

永續(xù)債和少數(shù)股東權(quán)益居高不下

綠城中國(guó)的永續(xù)債償一直以來(lái)也是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，綠城中國(guó)永續(xù)債為107.58億元，2020年底該數(shù)據(jù)為206.18億元

克而瑞地產(chǎn)研究院分析稱(chēng)，綠城中國(guó)永續(xù)債利率大概6%—7%，較其加權(quán)融資利率而言成本偏高，到2023年末永續(xù)債余額清零，其盈利能力可能得到修復(fù)。從2009年開(kāi)始截至今年，海豚計(jì)劃已經(jīng)連續(xù)舉辦13年，讓70多個(gè)城市的16萬(wàn)個(gè)孩子學(xué)會(huì)了游泳這項(xiàng)生存技能；舉辦至第7屆的“踢球去”社區(qū)足球聯(lián)賽，有效推動(dòng)足球文化的傳播；“種春風(fēng)”沙漠綠洲共建行動(dòng)，截至今年9月在甘肅省民勤縣捐種了面積1418畝的“綠城林”，種植梭梭樹(shù)99273株。。

耿忠強(qiáng)在綠城中國(guó)2020年業(yè)績(jī)會(huì)上曾坦言永續(xù)債是一把雙刃劍，透露2020年境內(nèi)永續(xù)債的利率是6.07%，全年永續(xù)債的利率為7.12%，這是我們使用永續(xù)債的代價(jià)。

除永續(xù)債外，綠城中國(guó)膨脹的少數(shù)股東權(quán)益也一直受到詬病2021年，綠城中國(guó)的少數(shù)股東權(quán)益為622.08億元，同比增長(zhǎng)95.9%，規(guī)模翻了將近一倍少數(shù)股東權(quán)益增長(zhǎng)主要是合作開(kāi)發(fā)增多所致，但也被部分房企用于明股實(shí)債，將負(fù)債轉(zhuǎn)移表外，以制造更低的負(fù)債率數(shù)據(jù)顯示，2021年綠城中國(guó)自投項(xiàng)目的權(quán)益占比僅為54.46%，在Top20房企中排倒數(shù)第一

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，少數(shù)股東權(quán)益的增長(zhǎng)，一定程度上可以增加公司的現(xiàn)金流，在企業(yè)擴(kuò)張的同時(shí)也能夠保持較低的負(fù)債率，但這在規(guī)模上會(huì)處于虛胖的狀態(tài)。綠城培育了“海豚計(jì)劃”“種春風(fēng)”“踢球去”等公益品牌。